Bento Gonçalves, 19 de maio de 1995



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Tudo (ou quase tudo) sobre Condomínios

ABC DO CONDOMÍNIO - COMO VIVER EM CONDOMÍNIO

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio.

É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

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TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SOBRE CONDOMÍNIO



Nível I
essaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.



QUEM É QUEM

Condomínio - expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor:

Área privativa - é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.

Áreas comuns - são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d’àgua etc.

Condômino – é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário).

QUEM ADMINISTRA

A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora).



Administradora – Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindíco e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.

Autogestão – Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente.

Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança (incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.).



Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:

- representar o condomínio;

- cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;

- exercer a administração interna da edificação;

- prestar contas à assembléia dos condôminos;

- impor multas estabelecidas por lei;

- guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.

Subsíndico – É a pessoa que substituie o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.

Conselho Consultivo – grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.

De acordo com o Novo Código Civil a destituição do síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, deve ocorrer em assembléia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.



NORMAS DO CONDOMÍNIO

Convenção – é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

- definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;

- discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;

- forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;

- atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;

- modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;

- forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;

- forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;

- definição das funções do conselho consultivo.



Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO

Animais – A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno.

Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.

Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos.

Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.



Atenção - A instalação de grades ou redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa à segurança, especialmente de crianças.

Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

- identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);

- demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

- a definição de vagas pelo tamanho do veículo;

- necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);

- responsabilidade sobre furtos e danos;

- permissão ou não de lavagem de carros na garagem;

- possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

- utilização da garagem por visitantes;

- normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

- forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.

Horário – A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.

Piscina – As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.

Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utillização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).

ASSEMBLÉIAS E QUORUNS

Assembléia – é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assemblèias para deliberações sobre a edificação:

Assembléia Geral Extraordinária

É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.



Assembléia Geral Ordinária

É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.



Assembléia Geral Especial

É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:

- ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;

- para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.



Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.

Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os principais quoruns são:

- para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;

- para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;

- para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;

- para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);

- para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);

- para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;

- para destituição do síndico: é necessário o voto da maioria absoluta dos membros presentes em assembléia especialmente convocada;

- para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.

Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.

Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.

DESPESAS E PAGAMENTOS

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.



Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).

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Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprie-tários, devem cumprir normas de compor-tamento, respeitar o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente das assembléias contri-buindo para o aprimo-ramento das relações con-dominiais.
espesas extraordinárias
– Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio – É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.

Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses. A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.

As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.



Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

NORMAS DE SEGURANÇA

Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:

- condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;

- sistema de pára-raios; limpeza caixa d’água;

- acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

- extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;



Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

Furto em condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.

Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.



DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS

A Fundação Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendações para que você, administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio, venha a contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até redução de custos condominiais.

Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o sindíco na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões como:

- Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d’água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.

- Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.

- Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).

- Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.

- Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.

- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.

- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.

- Programação e realizaçãode campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos programas.

- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.

 

PERGUNTAS E RESPOSTAS

CONDOMÍNIO

1) Qual a lei que regula questões em condomínio?

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais.



2) Além da lei existem outras normas que o morador deve observar, no condomínio?

Sim. A convenção de condomínio, que é o conjunto de normas que regem o condomínio. É a sua lei interna, não podendo entretanto ser contrária à legislação específica. Deve ser aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais (parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino). A convenção deve ser elaborada por escrito,  registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Também poderá existir o Regulamento Interno, que são normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes etc., para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. O regulamento poderá constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em assembléia geral.



3) O que poderá ser cobrado no caso de atraso no pagamento do condomínio?

A Lei estabelece que no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar multa de até 20% (cabe a convenção fixar essa porcentagem), mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, a partir de 11/01/03, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.



4) Como é tratada a inadimplência em condomínio?

Muitas vezes a inadimplência acarreta ao condomínio falta de caixa, e normalmente é efetuado um rateio extra, que é pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Tal rateio é tratado como despesa ordinária, cabendo ao inquilino pagá-lo. O condomínio por sua vez adotará as providências cabíveis à cobrança dos débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.



5) O que são despesas extraordinárias e ordinárias, e a quem cabe cada uma delas?

Extraordinárias: São as despesas referentes a obras que relacionadasà à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação. Ex.: pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões acesso, poços de ventilação e iluminação; reformas de piso de áreas comuns; instalação de equipamentos de segurança e lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. Cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel.

Ordinárias: São despesas relativas à limpeza , manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum. Cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino).

6) Para que serve e o que é  o Fundo de Reserva?

É uma parcela do valor do  condomínio, paga pelos proprietários, para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento. A arrecadação é regulada pela convenção. Se for utilizado excepcionalmente para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação) deve ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início da locação.



7) Existe reajuste para condomínio?

Não existe na Lei, nenhuma forma prevista de reajuste automático para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado em função de seus custos apurados ou previstos.



8) O que é cota em condomínio?

É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do edifício. Geralmente, salvo previsto em convenção, a cota de cada condômino é correspondente à fração ideal de terreno relativa à sua unidade. É também grafada como quota.



9) Quem poderá ser síndico, qual o seu papel e como destituí-lo?

O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador da edificação ou não, pessoa física ou jurídica. O síndico administra os interesses e negócios do condomínio. É eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição. De acordo com o Novo Código Civil (Art. 1.349), o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, pode ser destituído em assembléia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.



10) Quando o locatário poderá votar em assembléias?

Nas decisões das assembléias que não envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais do condomínio (demolição, reconstrução, venda prédio sinistrado etc.), o locatário poderá votar, caso o condômino - locador a ela não compareça.



11) Como lidar quando ocorrer furto em condomínio?

Como não existe legislação específica. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção. Geralmente, quando a chave do carro tem que ser deixada em quadro de chaves, com o garagista ou zelador, para manobra, se ocorrer furto ou avaria do veículo, a responsabilidade é do condomínio.



12) Existe cobrança de multas em condomínio?

Sim, de acordo com o Novo Código Civil, o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação; alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Vale ressaltar que o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

13) É permitida a construção ou obras?

Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Exigências municipais devem também ser obedecidas. Para alteração nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.



14) O condômino que tiver conduta anti-social será multado?

Sim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembléia [Art. 1.337 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil)].




15) A garagem pode ser alugada para terceiros?

Sim. O condômino poderá alugar a garagem para terceiros, porém é dada a preferência, em condições iguais, aos possuidores, e condôminos. [Art. 1.338 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil)].



Convenção de Condomínio (Parte II)

A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário, etc, também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.

É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.

Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:


  • a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

  • destino das diferentes partes;

  • modo de usar as coisas e serviços comuns;

  • encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

  • modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

  • as atribuições do síndico, além das legais;

  • a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

  • modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

  • quorum para os diversos tipos de votações;

  • a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

  • a forma e o quorum para as alterações de convenção;

  • a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.

O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.

Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a "assembléia de condôminos" como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.




Documentação do condomínio

Em última instância, o síndico é o guardião dos documentos do condomínio, mesmo quando eles estão sob responsabilidade da administradora. Por isso, é bom ficar sempre atento, pois erros e esquecimentos relativos à documentação podem trazer sérios prejuízos ao condomínio e ao próprio síndico, na forma de multas e processos.

Como muitas vezes os papéis parecem se multiplicar, aqui vai uma lista com os itens necessários, para você não se esquecer de nada importante.

Documentação Básica

 Convenção do condomínio

 Regulamento interno

 Livro de atas

 Livro de presença dos condôminos em assembléia

 Cadastro do condôminos

 Plantas, principalmente das redes hidráulica e elétrica

Documentação Contábil

Os documentos fiscais devem ser mantidos por, pelo menos, cinco anos.
Todos os esclarecimentos relativos à abertura de inscrição no CNPJ poderão ser obtidos no site do Ministério da Previdência Social.

Mantenha:

 Cartão do C.N.P.J. (CGC)

 Apuração das contas da administração anterior

 Pastas com as despesas e receitas referentes aos últimos cinco anos

 Pastas com as contas a pagar

 Guias - Taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos de transporte, pagas à prefeitura

 Contrato de seguro

 Contrato para manutenção de elevadores, bombas d'água e piscina

 Contrato de prestação de serviços da administradora



Documentação dos funcionários

Deve ser mantida em caráter permanente, mesmo de funcionários desligados há mais de cinco anos. Os documentos do departamento pessoal e de encargos sociais devem ser guardados por 30 anos.
Têm acontecido muitas fraudes de administradoras desonestas, principalmente quanto às guias do INSS e do FGTS. Por lei, as administradoras devem manter em arquivo próprio os originais das guias. Na hora de prestar contas para o síndico, podem fornecer uma cópia adulterada.
Desse modo, elas recolhem valor menor do que o obrigatório, 'embolsando' a diferença e deixando o condomínio com pesadas dívidas, que um dia virão à tona. Assim, atente às Certidões Negativas de Débito (CND), fornecidas por esses órgãos, pedindo-as periodicamente à administradora.

Mantenha os documentos abaixo:

 Livro ou cartão de ponto

 Horário de trabalho

 Carimbo do CNPJ (CGC)

 Matrícula no INSS

 Livro de registro de empregados

 Livro de inspeção do trabalho

 Contratos de experiência

 Folha de pagamento

 Pasta com as rescisões de contrato de trabalho

 Cadastro do empregador para o vale transporte

 Declaração e termo de responsabilidade - vale transporte

 Termo de responsabilidade para concessão do salário-família

 Declaração de dependentes para fins de desconto do imposto de renda

 Guias - contribuição sindical; INSS; FGTS; PIS; IR

 Certidões negativas de débito (CND) do INSS e FGTS a cada três meses, se o responsável pelo pagamento é a administradora ou o contador

 RAIS (Relação Anual de Informação Social)

 DIRF (Declaração do Imposto de Renda na Fonte)

 Comprovante de rendimentos pagos e de retenção de Imposto de Renda na Fonte



MODELO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Muitas consultas chegam a respeito de Convenção de Condomínio, principalmente solicitação de modelos para elaboração desse documento. Porém, mais uma vez afirmamos que cada condomínio é uma realidade diferente e precisa ter a sua própria Convenção, adaptada para as diversas situações individuais. Registramos que a Convenção não pode contrariar a Lei maior, ou seja, a n° 4.591/64, que estabelece que "Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários do direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaboração, por escrito, a Convenção de Condomínio, deverão, também, por contrato ou deliberação em Assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. Essa Convenção deverá ser registrada no Registro de Imóveis, assim como nesse Registro de Imóveis serão feitas as averbações de eventuais alterações dessa Convenção registrada. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direito que representem, no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio". Seguindo, observe o modelo de convenção, mas adapte-a de acordo coma real realidade de seu condomínio:



Convenção de Condomínio do Edifício ... (nome do edifício)

Os abaixo-assinados, proprietários (e se houver, promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários), das unidades autônomas do Edifício ... (nome do edifício), situado a ... (endereço do edifício), pelo presente instrumento particular e na forma e consoante o disposto nos artigos 9º a 11º da Lei 4.591/64, estabelecem a presente Convenção de Condomínio, a que se sujeitam e submetem:



Capítulo I- da discriminação das partes de propriedade exclusiva e das de condomínio, com especificações das áreas.

Artigo 1º - constituem partes de propriedade exclusiva dos condôminos do Edifício, aquelas Discriminadas na cláusula do instrumento anexo e cujas áreas, descrições, confrontações e correspondentes ideais terreno vão pormenorizadamente enunciadas no referido instrumento.

Artigo 2º - Constituem propriedade comum do condomínio havidas como inalienáveis e ligadas às demais coisas, todas aquelas que por sua natureza ou função, sejam de uso comum, e muito especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual se assenta o edifício, as fundações, os montantes, as colunas, as vigas, os pisos de cimento armado, as escadas e partes externas do edifício, as fundações, os ornamentos da fachada, os hall de entrada e de escada, os encanamentos, troncos de entrada e saída de água, luz e esgoto, a calçada, elevadores e poços.

Capítulo II - do destino das diferentes partes e do modo de usar as coisas e serviços comuns.

Artigo 3º -
a) O condomínio, no exercício de seus direitos, para uso e gozo do condomínio e da unidade que lhe pertence deverá observar, além das condições constantes da presente Convenção.
b) No interior de cada unidade, o respectivo proprietário ou os ocupantes terão a liberdade de ação compatível com as normas de boa ordem, bons costumes, segurança, sossego, saúde e bem-estar dos demais condôminos ou ocupantes das demais unidades.
c) Sem prejuízo da estrita observância dessas normas, tudo quanto possa interessar ao uso e gozo do prédio ou suas dependências a serventias comuns, será decidido por deliberação dos senhores condôminos, nas formas adiante previstas.
d) Todas as reclamações ou exigências dos condôminos, relativas ao uso e gozo do prédio em dependências ou serventias comuns, à sua conservação e limpeza, serão levadas ao conhecimento do Administrador que determinará as providências necessárias.
e) Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas de sua dependência e bem assim pelos das que, com seu beneplácito, penetrarem no edifício.
f) A cada condômino é lícito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem como as utilidades comuns do prédio, desde que não prejudique iguais direitos dos demais proprietários, nem suas condições materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do edifício.

Capítulo III - Dos encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias.

Artigo 4º - Todos os proprietários das unidades são obrigados a pagar os impostos a taxas sobre as partes comuns do edifício, o prêmio de seguro, os encargos de administração, ordenados do zelador, porteiro e demais funcionários, as despesas de conservação e uso normal das partes comuns e as despesas de reparação, vazamentos, impermeabilizações, bombas, elevadores, etc.

Artigo 5º - O montante das despesas e encargos do condomínio serão rateados entre os condôminos proporcionalmente à área útil de cada unidade ou de sua correspondente quota ideal sobre o todo.
Parágrafo único - O prazo para recolhimento das contribuições será de 7 (sete) dias após o recebimento da comunicação do Administrador, não ultrapassando a 15 (quinze) dias, sob pena de ficar o condômino em atraso, sujeito às penalidades desta Convenção (parág. 2º do art. 8º).

Artigo 6º - O condômino que aumentar despesas comuns, por motivo de seu interesse, deverá pagar no devido tempo o excesso a que der causa sob pena de perda de direito de voto e demais cominações desta Convenção.

Artigo 7º - Todas as instalações internas de água, esgoto, eletricidade e telefone, de cada proprietário singular, serão reparadas a custo do respectivo proprietário quando o estrago se verificar até chegar às linhas troncos, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários, e todos os pertences de cada propriedade autônoma.
Parág. 1º - Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e não for causado por qualquer condômino ou seu inquilino, os reparos correrão por conta de todos os condôminos.
Parág. 2º - Quando ficar aprovado que o estrago verificado nas linhas troncos tenha sido causado, direta ou indiretamente, por qualquer dos condôminos ou seus inquilinos, os reparos correrão por conta dos condôminos em questão.

Artigo 8º - Cada condômino concorre nas despesas de condomínio, recolhendo nos prazos previstos nesta Convenção, à quota-parte que lhe couber em rateio.
Parág. 1º - Cabe ao administrador arrecadar as contribuições dos condôminos, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
Parág. 2º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na presente Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês e multa de 20% (vinte por cento) sobre o débito que será atualizado com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo C.N.E. no caso de mora por período igual ou superior 6 (seis) meses.
Parág. 3º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação, ou conjunto de edificações ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietário ou titulares do direito à aquisição da unidade, mediante orçamento prévio aprovado em Assembléia Geral, podendo incumbir-se de execução o administrador ou outras pessoas, com aprovação da Assembléia.
Parág. 4º - A renúncia de qualquer condômino aos direitos, em caso algum valerá, como escusa para exonera-lo de seus encargos.

Capítulo IV - Da Administração

Artigo 9º - Do modo de escolher o administrador, subsíndico e conselho consultivo. Será o prédio em condomínio administrado por um administrador com funções de síndico eleito por maioria dos votos dos condôminos, podendo a escolha recair por maioria de votos dos condôminos, tanto num dos condôminos como em pessoa física ou jurídica ou estranha ao condomínio.
Parág. 1º - Na segunda hipótese, poderá ser eleito por maioria de votos dos condôminos, um subsíndico escolhido dentre os mesmos, exercendo a função de colaborador do síndico.
Parág. 2º - Será eleito, por maioria de votos dos condôminos, um Conselho constituído de 3 três condôminos, cuja função será assessorar o administrador na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, inclusive, verificando e ajudando na contas do mesmo.
Parág. 3º - O mandato do síndico, subsíndico e Conselho Consultivo será de dois anos, permitida a reeleição.
Parág. 4º - Respeitada a forma prevista no contrato de Incorporação para a primeira administração, o síndico poderá ser destituído, pelo voto dos condôminos que representem dois terços (2/3) da totalidade das unidades, através de Assembléia Geral especialmente convocada.
Parág. 5º - No caso de ser deliberada a sua destituição, será feita nova Assembléia, elegendo novo síndico, num prazo de 30 dias da destituição. Durante esse período fica convencionada a responsabilidade do presidente do Conselho em administrar o condomínio, assim como a outros impedimentos do síndico.

Artigo 10º - Das atribuições do administrador (síndico), além das legais. Ao síndico, além das funções decorrentes de seu cargo, de acordo com a Lei, compete especialmente:
a) superintender a administração geral do edifício e fazer observar o Regulamento Interno do prédio.
b) nomear, admitir e demitir os empregados do prédio, fixando-lhes os vencimentos de acordo com a verba estabelecida no orçamento do ano.
c) receber as quotas mensais ou outras contribuições dos condôminos, dando-lhes a devida aplicação.
d) ordenar e fiscalizar as obras de caráter de urgente ou não ou adquirir o que for necessário para a boa conservação do edifício.
e) manter a escrituração e a contabilidade em ordem em livros próprios, à disposição do Conselho Consultivo.
f) apresentar, por ocasião da reunião anual, as contas da administração referente ao exercício em questão, exibindo os respectivos documentos e comprovantes.
g) cumprir as deliberações da Assembléia de Condôminos.

Artigo 11º - O síndico deverá ter uma remuneração mensal que será fixada anualmente pela Assembléia Geral dos condôminos.

Capítulo V - do modo e do prazo da convocação das assembléias gerais dos condôminos e do quorum para os diversos tipos de votação.

Artigo 12º - Anualmente, no primeiro trimestre será realizada a reunião ordinária dos condôminos, que deverão tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a apreciação do orçamento elaborado pelo síndico e contas respectivas ao exercício anterior, imposição de multas a condôminos que tenham infringido a presente Convenção ou ao Regulamento Interno do Prédio, e assuntos de interesse geral.
Parág. 1º - As reuniões ordinárias dos condôminos serão convocadas pelo síndico pelo por meio de carta protocolada registrada, com antecedência mínima de 8 (oito) dias.
Parág. 2º - Os condôminos, no caso de ausência ou impedimento, deverão outorgar procuração com poderes suficientes para representa-os em qualquer das reuniões, ficando certo que cada procurador não poderá representar mais de 2 (dois) condôminos.
Parág. 3º - As reuniões extraordinárias dos condôminos serão convocadas pelo síndico ou por um grupo de condôminos que represente no mínimo a terça parte dos votos totais, observando-se o dispositivo do parágrafo primeiro deste artigo.
Parág. 4º - As reuniões ordinárias e extraordinárias para que possam ser realizadas em primeira convocação exigem quorum mínimo de uma quarta parte dos votos totais. Na segunda convocação, a ser realizada 30 (trinta) após, a instalação se dará com qualquer quorum.
Parág. 5º - As decisões dos condôminos serão tomadas por maioria absoluta de votos (metade do número votos mais um), dos condôminos com exceção dos casos em que expressamente se exigir outro quorum.
Parág. 6º - As decisões tomadas nas reuniões serão comunicadas pelo síndico, por meio de carta obrigando a todos os condôminos.
Parág. 7º - A cada fração ideal do terreno corresponde um voto que será proporcional a sua porcentagem. Nos casos de empate, caberá o voto de qualidade àquele entre os representantes que possua maior fração do imóvel.
Parág. 8º - Não poderão votar os condôminos que estiverem em atraso com sua cota de despesas condominiais.
Parág. 9º - As decisões dos condôminos serão lançadas em livro próprio, rubricado pelo síndico, que conservará em seu poder, à disposição dos condôminos, para qualquer exame. As atas de reuniões serão assinadas pelos presentes.

Artigo 13º - Da forma de contribuição para constituição do fundo de reserva. Para atender às despesas com as obras de conservação e reformas não previstas no orçamento, fica instituído um "Fundo de Reserva", até atingir a importância de ... (transcrever por extenso), devendo ser reposto sempre que sofra diminuição.
Parág. 1º - O fundo de reserva será integralizado:
a) - pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre a contribuição dos condôminos;
b) - pelas multas por infração desta Convenção e do Regulamento Interno;
c) - pelos juros produzidos pelo próprio capital do "Fundo de Reserva";
d) - pelos saldos acumulados no fim de cada exercício.

Artigo 14º - Da forma e do quorum para as alterações desta Convenção. As decisões que vierem modificar esta Convenção somente terão valor se tomadas por três quartos partes (3/4) dos votos totais de possuidores das unidades. Tais decisões poderão ser lavradas por escritura pública ou instrumento particular, devendo ser averbadas no Registro de Imóveis competente, em cumprimento ao enunciado no Artigo 14° do Decreto Federal n° 55815/65.

Capítulo VI - Da forma e do quorum para a aprovação do Regimento Interno

Artigo 15º - O Regulamento Interno será redigido pelo síndico em conjunto com o Conselho Consultivo, levando ao conhecimento dos condôminos, devendo a sua aprovação obedecer ao estipulado no Artigo 12º, parág. 5º desta Convenção.

Capítulo VII – Das obrigações condominiais

Artigo 16º - É defeso a qualquer condômino:
a) - Alterar a forma externa da fachada;
b) - decorar as parte e esquadrias externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edificação;
c) - destinar à unidade utilização diversa a da finalidade do prédio, ou usa-la de forma nociva ou perigosa do sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
d) - embaraçar o uso das partes comuns.
Parág. 1º - O transgressor estará sujeito ao pagamento da multa equivalente a 3 (três) vezes o salário mínimo vigente nesta cidade na ocasião, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico com autorização judicial a desfazer no prazo que for estipulado.
Parág. 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade pode fazer obra que modifique sua fachada interna (porta da unidade no corredor ou hall), se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Artigo 17º - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino diretamente com importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.




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