Faculdade de engenharia de minas gerais



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FACULDADE DE ENGENHARIA DE MINAS GERAIS - FEAMIG
CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA E

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO

INSPEÇÃO PREDIAL


BELO HORIZONTE

2007

ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO

INSPEÇÃO PREDIAL

Trabalho apresentado ao Curso de Pós-Graduação da Faculdade de Engenharia de Minas Gerais – FEAMIG e Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE MG, como requisito parcial à obtenção do Título de Especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias.


Orientador: Prof. Clemenceau Chiabi

Saliba Júnior



BELO HORIZONTE

2007

INSPEÇÃO PREDIAL

Rosaura Maria Travizani Prado


RESUMO:
A Inspeção Predial é uma ferramenta fundamental dentro da Engenharia. Através dela pode-se planejar e monitorar manutenções, viabilizar a compra ou locação de um imóvel e preservar as condições ideais de utilização, funcionalidade e segurança de uma edificação, resgatando o valor patrimonial da mesma. Assim, este trabalho tem como objetivo elaborar um roteiro para execução dessa inspeção, independente da finalidade e do objeto da mesma, destacando a importância desta ferramenta. Este procedimento em um futuro próximo deverá ser uma rotina exigindo que os profissionais de Engenharia e Arquitetura busquem aprendizado e aprimoramento que lhes traga capacitação técnica, atendendo a Resolução 345 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA).

Palavras-chave: manutenção, check-list, vistoria, prioridade.



1 INTRODUÇÃO

Nos últimos tempos, uma idéia muita difundida é a da prevenção. Ela traz benefícios à sociedade em todos os ramos de atividade, inclusive na engenharia. Acidentes e despesas com manutenções poderiam ser minimizados ou evitados, se inspeções periódicas fossem realizadas nas edificações, com o objetivo de determinar anomalias ou falhas.

Outro ganho advindo da inspeção é o planejamento das manutenções e/ ou previsão de melhorias a serem realizadas, possibilitando o planejamento financeiro para arrecadação prévia e paulatina das taxas de condomínio, evitando as cobranças extraordinárias.

Um aspecto que também não pode ser desconsiderado é a responsabilidade civil e penal por acidentes e/ou danos causados por falha na conservação e manutenção do edifício que recaí na pessoa do síndico. As inspeções e as manutenções, decorrentes dela, tendem a diminuir acidentes, a minimizar a desvalorização do imóvel ao longo do tempo, e a proporcionar aos usuários condições ideais de higiene, segurança e conforto.

Saliba Jr. (2007) sugere que seja utilizado o seguinte critério de periodicidade:


  • Edificações com até 15 anos – inspeções a cada 3 anos;

  • Edificações acima de 15 anos – inspeções a cada 2 anos, até 30 anos;

  • Edificações construídas há mais de 30 anos – inspeções anuais.

A falta de legislação que garanta essas inspeções e a falsa idéia de que as edificações estão totalmente garantidas pelo construtor no período de cinco anos, retardam a disseminação da cultura da inspeção predial preventiva.

Constitui condição de garantia do imóvel a correta inspeção e manutenção preventiva e corretiva, quando necessário, das unidades e áreas comuns do condomínio, além de sua correta utilização, conforme orientações apresentadas no Manual do Proprietário (Manual Garantias - SINDUSCON - MG, 2006, p. 21).

Neste contexto esse trabalho propõe-se a elaborar um roteiro que seja capaz de orientar o Perito, de forma fácil, a executar uma inspeção predial.

2 CONCEITOS
Inspeção Predial é uma vistoria onde são determinadas as condições técnicas, funcionais e de conservação de uma edificação, visando orientar e/ ou avaliar as manutenções preventivas e corretivas.

A Inspeção Predial é um dos pontos mais importantes na Avaliação e Diagnóstico da Manutenção, porque nela residirá a fonte de coleta de informações sobre o real resultado da estratégia (plano) de manutenção empregada (GOMIDE et al., 2006, p. 94).

A própria Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) na norma NBR 5674/ 1999, Manutenção de Edificações – Procedimento, fala das inspeções periódicas para orientação das manutenções e o Manual Garantias do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (SINDUSCON – MG, 2006, p.105) apresenta a tabela “Periodicidade das Manutenções Preventivas e Inspeções” como orientação aos usuários, construtores, administradores etc.

Outra finalidade da inspeção seria a orientação técnica das reais condições de um imóvel para a efetivação de uma compra ou locação.

Por se tratar de uma avaliação técnica da edificação, a inspeção deverá ser realizada por Engenheiro ou Arquiteto, legalmente habilitado e tecnicamente capacitado.

A Inspeção Predial apesar de ser um procedimento rotineiro nos países do primeiro mundo é uma atividade nova no Brasil, e merece um estudo por parte do meio técnico, principalmente, pelos engenheiros com especialização em Avaliações e Perícias, em razão do promissor mercado de trabalho.


3 PROCEDIMENTOS PARA A INSPEÇÃO PREDIAL

A inspeção, como todo trabalho técnico, exige que se estabeleça na contratação o nível de rigor a ser adotado, pois implica no dimensionamento dos trabalhos e equipe necessários à sua execução.

De acordo com a Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE – SP) são três os níveis de rigor:


  • Nível 1: vistoria para identificação de anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado e capacitado. Neste nível se enquadram: casas térreas, sobrados, e edifícios sem elevador.

  • Nível 2: vistoria para identificação de anomalias aparentes identificadas com auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Nele se enquadram edifícios de múltiplos andares, comerciais, residenciais e mistos, centros comerciais, galpões industriais etc.

  • Nível 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes e ocultas constatáveis com o auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ ou laboratoriais específicos, elaborada por profissionais de diversas especialidades. Neste se enquadram os imóveis com suspeitas de vícios ocultos significativos.

Algumas edificações exigem complexidade que extrapolam os três níveis indicados: hospitais, shoppings centers, hotéis etc.

A equipe multidisciplinar, para os níveis 2 e 3, deve ser formada no mínimo por um engenheiro eletricista, um engenheiro mecânico e um engenheiro civil ou arquiteto, e que, preferencialmente, um deles seja especialista em engenharia de segurança. Caso haja necessidade, o perito pode se valer de Parecer Técnico de especialista em diversas áreas da engenharia, tais como: fundação, estrutura, impermeabilização, revestimento de fachada e outros.

Antes de dar início ao roteiro de uma inspeção é necessário que seja feita a distinção e a classificação das anomalias e falhas que, tantas vezes, serão citadas neste trabalho. As anomalias são vícios de construção enquanto as falhas, vícios de manutenção.

As anomalias podem ser divididas em:



  1. endógenas: relacionados à construção (projetos, materiais e execução);

  2. exógenas: relacionados a danos causados por terceiros (obras vizinhas, choques de veículos etc.);

  3. naturais: relacionados a fatores ligados à natureza (terremotos, inundações etc.);

  4. funcionais: decorrentes da degradação devido ao uso e operação.

As falhas de manutenção podem ser de:

  1. planejamento: dos planos e programas de manutenção;

  2. execução: nos procedimentos e materiais utilizados;

  3. operacionais: nos registros e controles;

  4. gerenciais: controle da qualidade dos serviços e nos custos dos mesmos.

Ao iniciar os trabalhos de Inspeção Predial deve-se fazer uma análise minuciosa de toda documentação fornecida como Projetos Construtivos, Manual do Proprietário, Manual do Síndico, Alvará de Construção, Certidão de Baixa e Habite-se, Laudos de Inspeções, Relatórios de Manutenções de Equipamentos como: Elevadores, Ar condicionado, Sistema de Prevenção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), Certificados de Limpeza e Análise Química referente às caixas d’água, Convenção de Condomínio, Regime Interno de Funcionamento, Manuais Técnicos e Especificações de Equipamentos etc.. Importante ressaltar que, nem sempre todos os documentos estarão disponíveis, o que, normalmente, não impedirá a realização do trabalho, devendo, porém, ser ressaltado no Laudo Técnico.

Após o estudo de toda a documentação deverá ser feita uma vistoria prévia para análise geral da edificação.

De posse destas informações será elaborado um questionário para coleta de informações junto aos usuários, proprietários, síndicos e funcionários, abordando questões técnicas, funcionais e de manutenção.

Com os dados obtidos procede-se à elaboração do check-list ou listagem de verificação. O check-list, é o documento onde serão anotadas as constatações durante a vistoria. Como cada edificação tem suas particularidades e complexidade não existe um modelo de check-list a ser seguido. De posse das características do imóvel monta-se uma planilha com 4 colunas, FIG.1. No cabeçalho informa-se os dados como nome, endereços, telefones e demais dados do edifício e de seus administradores; a primeira coluna é reservada às Áreas e Equipamentos a serem inspecionados; a segunda às Condições Técnicas onde são anotadas as anomalias construtivas; a terceira destina-se às Condições de Uso, relativas aos riscos à saúde, meio ambiente e patrimônio, e por último, a quarta coluna é reservada às Condições de Manutenção onde são registradas as falhas e desempenhos da manutenção.





CHECK-LIST

Edifício:

Data:

Endereço:

Telefone:

Administrador:

Área ou Equipamento

Condições Técnicas

Condições de Uso

Condições de Manutenção

























FIGURA 1: Modelo de Planilha para Check-List
Neste check-list deverão ser examinados todas as anomalias e falhas, bem como os aspectos de segurança, acessibilidade, conforto térmico, acústico etc.

Toda anomalia detectada em uma inspeção será anotada no check-list, independente da responsabilidade pelo seu reparo. E deverá ser fotografada perfeitamente identificada dentro do local vistoriado. Além dos ambientes deverão ser fotografadas as fachadas, as vias de acesso e a edificação com as adjacentes.

De posse do check-list, determina-se a ordem de prioridades dos serviços de manutenção. Considerando que as anomalias e/ou falhas podem ter várias origens e variados níveis de gravidade e urgência, percebe-se a complexidade dessa atividade.

A priorização dos serviços pode ser feita através de variadas técnicas. GOMIDE et al. (2006) apresentam o Sistema Gravidade x Urgência x Tendência (GUT), de Kepner e Tregoe adaptado para a manutenção predial cujas funções de criticidade e pesos são dadas pela TAB. 1:


TABELA 1

CRITICIDADE X PESOS

GRAU

GRAVIDADE

PESO

Total

Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício.

10

Alta

Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifício.

8

Média

Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício.

6

Baixa

Pequenos incômodos

3

Nenhuma




1




GRAU

URGÊNCIA

PESO

Total

Evento em ocorrência

10

Alta

Evento prestes a ocorrer

8

Média

Evento prognosticado para breve

6

Baixa

Evento prognosticado para breve

3

Nenhuma

Evento imprevisto

1




GRAU

TENDÊNCIA

PESO

Total

Evolução imediata

10

Alta

Evolução em curto prazo

8

Média

Evolução em médio prazo

6

Baixa

Evolução em longo prazo

3

Nenhuma

Não vai evoluir.

1

O método consiste na pontuação das não-conformidades como forma de obtenção das prioridades. Inicialmente atribui-se pesos para cada não-conformidade nas três funções: gravidade, urgência e tendência (TAB. 1), e a pontuação é obtida a partir da multiplicação dos três pesos. A prioridade será dada em ordem decrescente, ou seja, o primeiro será o evento que tiver obtido a maior pontuação.

Para esses cálculos e análise é interessante que se monte uma planilha conforme FIG. 2.


Não Conformidade

Gravidade

Urgência

Tendência

Pontuação

Prioridade























































FIGURA 2: Modelo de Planilha de Prioridade

Com esses dados elabora-se um relatório com a ordem de prioridades e as orientações técnicas para os reparos e manutenções.

Quanto às recomendações técnicas pertinentes entende-se que tais indicações devem ser simples e objetivas, sem pecar por falta ou por excesso. Destaca-se que a finalidade precípua da inspeção é fazer o diagnóstico (GOMIDE et al., 2006, p. 94).

Caso seja necessária uma investigação mais profunda em uma determinada anomalia, esta deverá constar do relatório.

Finalmente, deve-se emitir parecer sobre o estado de conservação do imóvel. A Norma de Inspeção Predial do IBAPE - SP (2003) no seu item 14 classifica esse estado da seguinte forma:


  1. crítico: quando o empreendimento contém anomalias classificadas com grau de urgência crítico (sem condições de uso);

  2. regular: quando o empreendimento contém anomalias classificadas com grau de urgência regular (sujeito a reparos);

  3. satisfatório: quando o empreendimento não contém anomalias significativas (situação normal).

4 LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Terminada a Inspeção será elaborado relatório detalhado com o diagnóstico geral do imóvel, contemplando os requisitos básicos estabelecidos pela ABNT na NBR 13752/ 1996 – Perícias de engenharia na construção civil.

Este deverá ser escrito em linguagem simples e clara, considerando que nem sempre será lido por um técnico, e deverá ter dados suficientes para que na próxima inspeção o profissional possa avaliar as condições da edificação naquela data.

Como sugestão é apresentada uma orientação para elaboração do Laudo Técnico de Inspeção Predial:



  1. Solicitante

  2. Proprietário

  3. Objeto

  4. Localização

  5. Objetivo

  6. Finalidade

  7. Data da vistoria

  8. Descrição técnica do objeto – tipologia, utilização, idade, padrão construtivo, estado de conservação geral

  9. Nível da inspeção

  10. Relatório de documentos analisados

  11. Check-list

  12. Relatório de prioridades e orientações técnicas

  13. Relatório fotográfico

  14. Ensaios e testes realizados

  15. Parecer técnico de especialistas

  16. Parecer sobre o estado de conservação geral do imóvel

  17. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial

  18. Data do laudo

  19. Assinatura do profissional responsável com Nº. do CREA

  20. Anotação de responsabilidade técnica

5 CONCLUSÃO

A Inspeção Predial é uma vistoria técnica, que aponta o real estado de conservação e segurança do imóvel. Tem como objetivo determinar as anomalias e falhas que possam prejudicar a qualidade e durabilidade do imóvel.

Essa vistoria deve ser feita por Engenheiro ou Arquiteto que, para desempenhá-la com sucesso, deve buscar sua capacitação, aperfeiçoamento e atualização em cursos, congressos, feiras e outros eventos técnicos.

Neste trabalho, foi feito um levantamento bibliográfico para determinação dos procedimentos básicos que assegurem objetividade, confiabilidade e qualidade na execução desta atividade.

Conclui-se que, para correta realização de tais atividades, os profissionais deverão:


  • Investigar previamente o tipo de inspeção que está sendo solicitada;

  • Colher o maior número de informações através de documentos técnicos e administrativos, entrevistas e de uma vistoria prévia, para se inteirar das peculiaridades da edificação;

  • Montar um check-list, conforme modelo apresentado neste trabalho;

  • Realizar a vistoria de todos tópicos do check-list, fotografar, tanto os pontos positivos quanto os negativos, para fundamentação de seu laudo;

  • Determinar ordem de prioridades e as orientações técnicas dos reparos e manutenções dando seu parecer sobre o estado de conservação do imóvel;

  • Elaborar o Laudo Técnico de Inspeção Predial que, de uma forma clara e concisa, deve conter todos os dados acima, facilitando os serviços de manutenção e as futuras inspeções.

Finalmente, para a viabilização das Inspeções Técnicas, é preciso que usuários, síndicos e administradores de condomínios atentem para sua importância; e que o Poder Público colabore com a implantação de leis que a tornem obrigatória.

LAND INSPECTION

Rosaura Maria Travizani Prado
ABSTRACT
The Land Inspection is a basic tool inside of Engineering. Through it can be planned and be monitored maintenances, to make possible the purchase or location of a property and to preserve the ideal conditions of use, functionality and security of a construction, rescuing the patrimonial value of the same one. This work has as objective to elaborate a script for execution of this inspection, independent of the purpose and the object of the same one, detaching the importance of this tool. This procedure in a next future will have to be a routine demanding that the professionals of Engineering and Architecture search learning and improvement that qualification brings them technique, taking care of Resolution 345 of the Federal Advice of Engineering, Architecture and Agronomia (CONFEA).

Keywords: maintenance, check-list, inspection. Priority.



REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 5674/1999; Manutenção de edificações – Procedimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 1999.
__________. NBR 13752/1996; Perícias de Engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral Pereira. Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial. São Paulo: Pini, 2006.
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE - SP). Norma de Inspeção Predial, 2003.
SALIBA JÚNIOR, Clemenceau Chiabi. Inspeção Predial. Revista Obras On Line. Belo Horizonte, ano 3, nº. 36 , p. 16-17, Fev. 2007.
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (SINDUSCON - MG). Manual Garantias. 5. ed. Belo Horizonte: Paginar Ltda., 2006.

 Bacharel em Engenharia Civil pela Pontifícia Universidade Católica do Estado de Minas Gerais.

E-mail: rmtprado@hotmail.com



 Bachelor in Civil Engineering for the Pontifical University Catholic of the State of Minas Gerais.

E-mail: rmtprado@hotmail.com







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